미추홀구 도화동 오피스텔 전세시세와 매매시세, 전세위험 분석

본 정보는 국토부실거래가 2023년 1월 ~ 2025년 5월 17일까지 실거래된 "인천광역시 미추홀구 도화동"의 도로명 주소에 따른 오피스텔의 최종 매매가격과 평균 전세가격, 전세거래건수를 분석한다. 또 오피스텔 전세 거래에서 특히 어떤 도로명주소에서의 전세거래를 가장 선호하는지? 혹은 "미추홀구 도화동"에서 가장 저렴하게 전세를 구할 수 있는 지역이 어딘지 세부적인 도로명주소를 기준으로 분석하고, 최저가격을 기준으로 전세가율을 추정한다.

 

이 분석 자료를 작성하는 이유는 도로명을 중심으로 지역의 최저매매가격을 먼저 살펴보고, 전셋집을 구할 때 대략적 시세파악을 하시길 바라기 때문이다. 전세건수가 많은 곳부터 나열하여 가장 적은 지역까지 표기를 해둔 이유 역시 선호되는 지역이 어딘지 감을 잡을 수 있기 때문이다. 무엇보다 전세가율이 높은 지역에 대해서는 보다 더 세밀하게 봐야 한다. 전세사기는 어디서든 일어날 수 있는 일이기 때문이다.

 

*첨부된 파일에서 "적색"으로 표시된 셀은 "전세가율 80% 이상"의 위험거래에 대한 표시

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미추홀구 도화동 오피스텔 실거래정보 (평당가, 면적, 가격대 평균) : 단위 : 만원/건

인천광역시 미추홀구 도화동_세부거래_위험분석.xlsx

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* 한국의 전국 252개 시군구 주민등록인구수와 주택유형(아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구) 거래량 및 평균 시세정보

https://www.popin.kr ( Population information - 인구정보와 시군구별 주택 평균가격 정보 )

 

 

1. 미추홀구 도화동 오피스텔 전세가, 전세거래량과 매매가 시세

• 본 자료는 2023년 1월 ~ 2025년 5월 16일까지 실거래 등록된 오피스텔의 매매, 전세거래량과 빈도.

1) 오피스텔 전세가격대 별 거래량 빈도

• 미추홀구 도화동 오피스텔 전세 거래량이 가장 많은 가격대는 7,200만 원~9,700만 원에 전세 거래량이 가장 많다.
• 이외 거래량 다수 전세가격대는 12,200만 원~14,700만 원과 19,700만 원 ~ 22,200만 원대 전세 거래량 많음. 

미추홀구 도화동 오피스텔 전세가격대별 전세거래량

 

2) 오피스텔 매매 가격대 별, 오피스텔+전용면적 타입 수(평균 매매가 거래량)

• 매매 거래되고 있는 오피스텔 가격대별 오피스텔 타입(건물+전용면적)의 숫자다.
• 최종거래가격 평균을 기준으로 해당 지역에서 주로 매매 거래되는 오피스텔의 가격대 범위를 보여준다.

미추홀구 도화동에서 오피스텔 매매는 주로 11,100만원 ~ 16,099만 원대의 오피스텔이 거래가 많이 된다. 가격대별 오피스텔 타입의 숫자로 보면 되는데, 오피스텔 하나에도 전용면적 타입이 심한 경우엔 10개가 넘는 경우도 있기 때문에, 주로 거래가 되는 가격대가 어느 정도 수준인지 보면 된다.

미추홀구 도화동 오피스텔 매매가격대별 타입 수

 

3) 오피스텔 전용 면적별 전세 거래량 (수요 하는 평형)

• 지역 내 가장 거래빈도가 높은 전용면적 평형대 정보

2023년 이후 누적 전세거래량에서 인천시 미추홀구 도화동에서는 18~22㎡의 초소형 오피스텔의 거래량이 가장 많다. 이 전용면적을 평형으로 환산하면, 전용22 타입을 기준으로 6.66평 수준인데, 이는 1인거주 가구가 전세를 많이 얻었다고 추정할 수 있다.

미추홀구 도화동 오피스텔 전세 거래량이 가장 많은 전용면적

 

2. 미추홀구 도화동 오피스텔 전세사고 주의 자료(전세가율 80% 이상)

• 아래 리스트는 2023년 1월 ~ 2025년 5월 17일까지의 실거래를 기준으로 한 자료.
• 최종 매매가격은 거의 30개월의 기간 동안 최종 실거래된 매매가격과 해당 주택, 면적대의 전세평균가격을 표시한 것.

특히, 아래 리스트는 전세가율 80% 이상의 거래내용을 표시해 둔 것이며, 세부자료는 첨부된 파일에 있으므로 참고해 주십시오.

 

아래 리스트에서 가장 주의해서 봐야하는 거래는 아래 리스트에서 "엔에스파크"부터 "도화 두 손지젤시티"까지다. 오피스텔 매매 거래는 차익실현이 아닌, 임대수익을 목적으로 한다. 그러므로 이 매매가격보다 크게 상승할 여지는 그다지 높지 않다. 아래 리스트에서 붉게 표시한 부분은 모두 최종 매매가격보다 전세가격이 높은 말 그대로 현 시점에서 "깡통전세"라는 의미다.

 

이를 토대로 추정해보면, 이 아래 리스트의 오피스텔 전세입자는 반드시 "전세보증보험"에 가입되어 있어야 할 것이다. 주변 매매시세가 현재 거주하고 있는 오피스텔보다 높은 건 근거가 되지 못한다. 최종 매매가격이 시세이므로, 주변에 다른 오피스텔 가격이 높다고 본인이 전세로 거주하는 오피스텔 시세도 같을 것이란 생각은 하지 말아야 한다. 그렇게 말하는 부동산 업자의 말을 믿을 이유도 없다. 반드시 보험에 가입되어 있길 바란다. 

건물명	면적	최종매매가	전세가(평균)	전세건수	최근전세일
엔에스파크	전용79㎡	15000	23400	1	202302
다인주택	전용62㎡	11615	14000	1	202402
디아나	전용67㎡	16000	19000	1	202309
(391-9)	전용83㎡	29000	31000	3	202312
스타뷰	전용82㎡	19500	20500	3	202503
리치빌	전용59㎡	13300	13930	1	202503
에버그린2차	전용80㎡	13500	14000	1	202408
도화 두손지젤시티	전용33㎡	13000	13180.9	17	202503
연주프라임	전용68㎡	17000	16300	1	202503
수가인	전용58㎡	16000	15100	1	202411
어반스뷰5차	전용65㎡	19000	17500	1	202407
도화 두손지젤시티	전용20㎡	8900	8187.3	172	202505
아이홈아파트	전용69㎡	15500	13000	1	202302
다다오피스텔	전용20㎡	13200	11000	2	202401
삼성타워	전용71㎡	15900	13000	1	202409

 

인천시 미추홀구 도화동 오피스텔 매매가격과 전세가격에서 매우 불안정한 수준에서 거래되고 있다.

 

 

3. 미추홀구 도화동 오피스텔 전세 거래량기준 상위 주소지

• 아래 표는 전세거래를 기준으로 거래량이 가장 많았던 세부 도로명을 표시한다.

 

1) 오피스텔 전세 거래 많은 지역 : 염전로168번길 28

• 네이버지도상에 "도로명주소" 표기 지역으로 지리적 위치를 파악하는 용도

염전로 168번 길 28은 주변에 대학교 캠퍼스가 있어서 소형 오피스텔 전세 거래량이 많은 지역이다. 다만, 도화 두 손지젤시티의 최종 매매가격이 8900만 원인데, 전세 평균시세가 8187만 원이다. 전세가율 92%인데, 폭탄 돌리기가 될 수 있다. 다음 세입자가 동일하거나 높은 전세가격으로 입주하면 되지만, 이 사이클이 망가지면 전세사고 발생할 여지가 충분해 보인다.

전세거래량 가장 많은 도화 두손지젤시티 인근

 

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주변은 매우 깔끔해 보이는 외관을 보이고 있다.

염전로168번길 28에 위치한 두손지젤오피스텔 - 다만 전세가율이 너무 높다.

 

4. 미추홀구 도화동 오피스텔 도로명주소, 최종 매매가 평균과 전세 평균가격

• 최종 매매가격이 표시되지 않은 곳은 2023년 1월 이후 매매거래가 없었던 곳으로 시세 파악이 안 된다. (거래 X)
• 최종매매평균가격은 각 도로명 주소지를 기준으로 거래된 최종일자 거래금액들의 평균가격이다.
• 전세건수와 전세평균가격은 2023년 1월 ~ 2025년 5월 16일까지 실거래된 해당 도로주소지의 평균 전세가격.

미추홀구 도화동 오피스텔들의 실거래가격 정보에서 도로주소가 제대로 표시되지 않은 실거래가 많아서 실거래량 정보는 첨부된 지역 실거래 정보를 참고하시기 바란다.