금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ - 시세조작 의심 및 거래량 분석

서울시 성동구 금호동 2가 신금호파크자이 전용 84㎡ 기준 2007년 1월부터 2025년 6월 28일까지 금융채 수익률과 매매가격을 기준으로 매입가격의 적정성 평가한다. (다만, 국토부실거래가 자료에서 전월세 임대자료는 2011년부터 제공되므로 기간차이가 있음)

 

혼합형 고정금리의 기준인 "은행채 AAA 5년물" 평균 수익률과 아파트 매매가격의 적정성을 비교해 구매비용 부담지수를 산출하여 가격 거품에 대한 판단 자료를 제시한다. 수익률 흐름과 매매가격의 월환산 비용이 격차를 벌릴수록 "거품(버블)"이 낀 매매가격이라고 판단한다.

 

아래의 기준으로 평가사항을 통해 아파트나 주택 구입 시 검토 후 선택하시길 바랍니다.

비교 기준	평가사항
수익율 기준	금융채AAA 5년물 고정금리와 매매가격 월 수익율-월 거주비
연간 매매가격대	2007년 이후 연도별 매매가격대 비교
월세금  vs 수익율	월세금과 투자자금 월 환산수익(금융채 기준) 비교
인근 매매가비교	동네 주변에 비슷한 평형의 주택과 가격대 검토
거래량 비교	매매, 전세, 월세 거래량 변화를 통해 임대시장성, 가격상승 가능성 검토

월 거주비의 경우 해당 주택을 구입한 비용을 은행채 평균수익률로 계산하여 "월 비용"으로 환산한 비용이다. (숨만 쉬어도 나가는 돈이며, 이 자금을 예금, 적금등으로 운영했을 때 얻을 것으로 기대하는 월 금융소득으로 생각한다. )

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< 목차 - index >

1. 가격 거품(버블) 지표 : 아파트 구입비용 심리적 부담지수
2. 가격 거품(버블) 지표 : 연도별 매매가격대 비교
3. 가격 거품(버블) 지표 : 월세 평균과 채권수익 월평균 환산(매매가 기회비용) 비교
4. 가격 거품(버블) 지표 : 매매가와 전세가에 따른 거래량 분포
5. 가격 거품(버블) 지표 : 인근지역(동네) 유사 평형 가격대 비교
6. 가격 거품(버블) 지표 : 매매, 전세, 월세 연도별 거래량
7. 가격 거품(버블) 지표 :  계약 해지 포함 매매가와 거래량

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부동산 관련 중요정책 변경 및 시행일

[ 2025년 6월 28일 시행 ]

수도권 주담대 대출한도 6억원 제한 , 기존주택 2년내 처분 약정 -> 6개월 이내 처분 약정 변경

다주택자에 대한 신규 주담대의 경우 주담대비율(LTV)를 0%로 변경 -> 전면 금지

생애최초 주택구입관련, 주담대 비율 ( 80% -> 70% 조정 )

전세보증금 담보대출 보증비율 90% -> 80% 조정

 

1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 아파트 구입비용 부담지수

• 구매부담지수 - 매입가격의 월 환산 명목 기대수익이다. (다른 말로, 숨만 쉬어도 나가는 비용)
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익률 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한 게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

1) 구매가격의 부담지수는 2022년 수준까지 하락

2) 최근 2025년 6월-월 부담지수 : 418만원 ~ 444만 원 ( 금융채금리 2.87% )

3) 과거 2022년 3월-월 부담지수 : 401만원 ( 금융채금리 2.85% )

  - 과거를 토대로 금리가 비슷한 수준이므로, 매매가격의 명목 가격이 상승한 상태

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ 매매가격 부담지수

 

2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 연도별 매매가격대

• 장기간 매매 가격대 범위를 보여주는 "박스플롯"이다.
• 가장 직관적인 매매 가격대를 보여주며, 해당 아파트의 연간 매매가격대를 보여준다.

1) 2022년 최고 매매가격 : 169,000만원

2) 2025년 최고 매매가격 : 190,000만 원 ( 역대 최고가격 )

3) 금호동 2가 신금호파크자이 전용 84㎡ 아파트는 2016년부터 입주시작한 단지 같다. ( 가격대는 안정적)

  - 2020년 연간 매매가격 갭이 가장 컸으며, 중위 가격을 중심으로 안정세. ( 가격이 싸다는 게 아님 )

  - 가격 호가(탄착군)가 모여 있다는 말임.

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ 연도별 매매가격

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세금 평균과 채권수익 월평균 비교

• 매입 시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일
• 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 월거주비는 매매가격의 월 기대수익이다. )
• 월세 보증금을 가장 낮게 하면, 월세금은 가장 높아진다. ( 보통 "보증금 1000만 원 / 월세금 최대" 유형 )

1) 2025년 최고 월세금은 337만 원 vs 매입자금 최저비용은 월 462만 원 

  - 월 130만 원가량의 비용차이를 보증금으로 메꿀 수 있다면 적정 수준.

2) 월세 거래량 다소 있으며, 2016~2021년보다 월세금 범위가 확대됨. ( 고가 월세 / 저 보증금 )

  - 집주인 입장에서 월세로 은행이자 감당이 안되니 월세를 올렸는데, 의외로 계약이 되고 있는 상황으로 보임.

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ 월세비와 매입가 월 환산비용 비교

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4. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매가격과 전세가격별 거래량

• 실거주 가치의 최대치는 전세가격. 전세가격대비 매매가격대는 멀티플로 가격 상승을 기대하는 심리다.

1) 모든 조건이 유사한 상황에서 정부의 특례장기저리 대출의 영향을 크게 받아서 상승(유동성 가격 상승)

2) 전세 최고가격 : 75,000만 원 ~ 98,000만 원. ( 2025년 6월 9억 전세거래 )

3) 매매 최고가격 : 164,500만 원 ~ 190,000만 원 ( 2025년 6월 175,000~186,000만 원 실거래 )

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ 매매, 전세가격대별 거래량

 

5. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 비슷한 평형 매매가격 비교

• 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

1) 금호동 2가에서 가장 비싼 가격 선도 아파트 "신금호파크자이" 

2) 전용 84 타입의 가격대가 최저 14억 ~ 19억 원으로 5억 원 갭이 있다. 

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ 가격선도 단지.

 

6. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

1) 2019년 2024년 거래량이 급증한 모습을 확인할 수 있다.

2) 다만, 전반적으로 매매 거래량에 따라서 전세와 월세 거래량이 크게 증감하지는 않는다.

3) 실거주 수요가 많다는 의미로 해석된다. ( 대출 억제책에 영향이 적을 것이다. )

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡

 

금호동 2가 신금호파크자이 전용 84㎡ 매매, 전세, 월세 거래량

계약년도	매매건수	전세건수	월세건수
2016	1	18	43
2017	19	6	11
2018	16	51	22
2019	26	24	24
2020	12	43	30
2021	15	29	25
2022	2	47	34
2023	12	35	26
2024	23	37	30
2025	13	15	14

 

7. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 계약 해지 포함 매매가와 거래량(시세조작의심)

1) 시세조작 의심 부분

  - 2025년 3월 18일 실거래등록 : 184,000만 원 -> 6월 23일 계약해지

  - 이 거래기간 동안 179,700~180,000만 원 실거래 등록 / 185,000~190,000만 원 실거래 등록(최고가격)

  - 상대적으로 높은 가격대에서 실거래 등록 및 3개월 후 계약해지 진행

 

2) 계약해지로 얻을게 무엇인지 매우 궁금하다.

  - 매수자 계약금 5%만 해도 1억 원 가까운 돈인데, 그걸 해지해서 더 얻을 게 있다는 말인가?

  - 매도자 계약금 5%에 2 배면 2억 원 가까운 돈인데, 이걸 해지한다고?

  - 아니면 부동산 업자가 임의대로 집주인과 한 것처럼 꾸민 것인가? 계약금 없이? 

금호동2가 신금호파크자이 전용84㎡ 시세별 매매 거래량과 금융채 금리 관련