최근 화재발생 아파트 - 마포구 창전동 창전래미안 매매, 전세, 월세 시세

마포구 창전동 창전래미안 아파트는 위치한 곳이 평지가 아니다. 아파트 단지 뒤로 "와우산"이라고 언덕이 있으며, 경의중앙선 "서강대역"과 가까운 위치에 있다. 최근 화재 발생한 곳이다. 창전동 지역 내에서 매매 가격은 중하위권 수준이며, 전세 가격은 지역 평균 전세가격대에서 조금 낮은 수준이다. 아마도 위치와 지형이 원인으로 보이는 아파트다. 다만, 매매가격은 결코 저렴하지 않다. 2025년 최고 매매가격은 13억 5천만 원이지만, 최저 가격은 10억 3천만 원으로 매우 큰 차이가 있다. ( 7월 12억 6천5백만 원 )

 

전형적으로 지역의 매매가격 상승으로 동반상승하는 곳이지만, 전세가격, 월세가격을 기준으로 큰 인기단지는 아니다. 

 

마포구 창전동 창전래미안 외관 - 네이버지도 기준

마포구 창전동 창전래미안 외관 - 네이버지도 기준

 

 

시중은행 고정금리의 기본이 되는 "은행채 AAA 5년물" 수익률(신평사 5개 평균 수익률 기준)에 따른 매매가격 월 환산 기회비용으로 월세, 전세와의 가격차이를 살펴본다. 또한 언론사에서 말하는 외국인의 한국 부동산 매입과 관련하여 월평균 환율과 실거래 가격을 달러화로 비교해 본다. 모든 것은 현재 매매가격이 가격 거품인지 아닌지 각 매수, 매도자가 판단하는데 도움을 주고자 객관적 자료로 제시한다. 

 

아래의 기준으로 아파트 현재가격대를 평가합니다. 검토 후 선택하시길 바랍니다.

비교 기준	평가사항
수익율 기준	금융채AAA 5년물 고정금리와 매매가격 월 수익율-월 거주비
매매, 전세, 월세 가격	2007년 이후 매매가격, 2011년 후 전세가격 비교
월세금  vs 수익율	월세금과 아파트가격 월 환산비용 비교
동네 시세비교	동네의 유사평형 가격과 평균 전세가격 비교
광의통화량과 거래량	M2증감과 매매, 전세, 월세 거래량 변화와 거래량 비교

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<index - 아파트 시세자료 목차 >

1. 거품(버블) 지표 : 연도별 매매가격대 비교
2. 거품(버블) 지표 : 광의통화(M2)의 전월대비 증감액과 매매가격
3. 거품(버블) 지표 : 아파트 구입비용 부담지수
4. 거품(버블) 지표 : 매매가와 전세가에 따른 거래량 분포
5. 거품(버블) 지표 : 읍면동별 평균 매매시세와 분석 아파트 매매가
6. 거품(버블) 지표 : 읍면동별 평균 전세시세와 분석 아파트 전세가
7. 거품(버블) 지표 : 인근지역(동네) 유사 평형 가격대 비교
8. 거품(버블) 지표 : 월세 평균과 채권수익 월평균 환산(매매 기회비용)
9. 거품(버블) 지표 :  매매, 전세, 월세 연도별 거래량과 거래량 DATA
10. 거품(버블) 지표 : US달러화 환산 실거래가격 (KRW->USD)

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부동산 관련 중요정책 변경 및 시행일

[ 2025년 6월 28일 시행 ]

수도권 주담대 대출한도 6억원 제한 , 기존주택 2년내 처분 약정 -> 6개월 이내 처분 약정 변경

다주택자에 대한 신규 주담대의 경우 주담대비율(LTV)를 0%로 변경 -> 전면 금지

생애최초 주택구입관련, 주담대 비율 ( 80% -> 70% 조정 )

전세보증금 담보대출 보증비율 90% -> 80% 조정

 

1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 연도별 아파트 매매가격 비교

• 장기간 매매 가격대 범위를 보여주는 "박스플롯"이다.
• 가장 직관적인 매매 가격대를 보여주며, 해당 아파트의 연간 매매가격대를 보여준다.

1) 과거 2007년 ~ 2017년까지 중위 매매 가격은 6억 원 이하였다. 

2) 2018년부터 가격이 급등했으며, 2023년 안정화 되다가, 2024년부터 다시 튀기 시작했다.

  - 2024년부터 시작된 정부의 아파트 가격 부양 정책의 영향으로 가격 상승.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 연도별 매매가격

 

2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 :  광의통화(M2) 전월 대비 증감

• M2(광의통화)는 현금, 수시입출금 예금, 요구불 예금, 적금과 쓰려고 하면 손해 없이 깨서 쓸 수 있는 통화.
• 여기서 전월대비 광의통화(M2) 전월 대비 증감 통계는 한국은행 "평잔, 계절조정계열" 통계를 사용한다.

1) 돈이 풀려나가는 시기에 가격은 상승하는 패턴이 명확하다.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매가격과 시중 유동성 증감액 비교

 

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 아파트 구입비용 부담지수

• 구매부담지수 - 매입가격의 월 환산 명목 기대수익이다. (다른 말로, 숨만 쉬어도 나가는 비용)
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익률 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한 게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

1) 2025년 7월 중위 가격대의 매매가격 부담지수 - 월 303만 원 / 금융채 2.88%

2) 과거 2008년 12월 매매가격 부담지수와 비슷함 - 월 310만 원 / 금융채 7.66%

  - 과거의 금리보다 대략 1/3 이하 수준이므로, 명목가격은 당시보다 3배 이상 상승함.

  - 매우 큰 가격 거품상태에 머물고 있으며, 금리가 이를 지탱해 주고 있는 상황으로 보인다.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매가격과 은행채 금리에 의한 구매가격 부담지수

 

 

 

 

 

 

4. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매가와 전세가에 따른 거래량

• 실거주 가치의 최대치는 전세가격. 전세가격대비 매매가격대는 멀티플로 가격 상승을 기대하는 심리다.

1) 2025년 전세 최저가격은 49,600만 원 vs 최고가격은 67,000만 원 ( 가격차는 1억 6천만 원 이상 )

2) 2025년 매매 최저가격은 111,500만원 vs 최고가격은 135,000만 원 ( 가격차는 2억 4천만 원 이상 )

  - 2025년 7월 매매가격은 이전보다 하락했으나, 아직 매우 높은 가격대

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매가격과 전세가격 비교 ( 멀티플 )

 

5. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 매매가격과 아파트 시세 비교

• 본 자료의 동네 평균시세는 동일 평형대에서 분석 아파트를 제외한 평균시세와 분석대상 아파트의 시세 비교

1) 창전동에서 거래되는 전용84 타입의 매매 평균가격보다 낮은 매매 가격대를 보임

2) 실제로 창전래미안은 창전동에서 인기 단지가 아니지만, 인근지역 매매 가격에 의해서 고평가 되고 있다.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매 시세와 창전동 평균 시세

 

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6. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 전세 시세와 아파트 전세가격 비교

• 본 자료의 동네 평균시세는 동일 평형대에서 분석 아파트를 제외한 평균시세와 분석대상 아파트의 시세 비교

1) 창전동 전체 전세시세 평균보다 대부분의 기간에 더 낮은 가격대를 보임.

2) 2021년~2023년 사이에 일시적으로 창전동 주위 평균 전세시세와 같았던 적은 있었다.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 전세 시세와 창전동 평균 전세시세 비교

 

7. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 비슷한 평형 매매가격 비교

• 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

1) 창전동 가격 선도 아파트는 "마포웨스트리버 태영데시앙" 아파트로 최고가격 17억 원이다.

2) 창전래미안 아파트의 매매가격대는 중위하위권에 위치하고 있다.

창전동 전용84 타입 아파트들의 매매가격대 ( 2025년 연간 현황 )

 

 

 

8. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세비용과 가격 월환산 비용 비교

• 매입 시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일
• 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 월거주비는 매매가격의 월 기대수익이다. )
• 월세 보증금을 가장 낮게 하면, 월세금은 가장 높아진다. ( 보통 "보증금 1000만 원 / 월세금 최대" 유형 )

1) 2025년 최고 월세금은 170만 원 vs 매입자금 최저비용은 월 303만 원 (7월 비교)

  - 전액 현금으로 매입하여 바로 월세를 놓는다면, 금융이자도 낼 수 없다. ( 매매가격이 비싸다. )

2) 월세 거래량이 많지는 않다. 하지만 2025년 최고 월세비용인 170만 원 대비 매매 비용이 더 비싸다.

  - 이 상황에서 금액대가 9억 원을 초과하므로 정부 저리대출도 이용이 쉽지 않다면 월 부담은 더 크다.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매 비용과 월세 비용 비교

 

 

 

9. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

1) 매매 거래량은 2015년 최대치 31건 이후, 연도별로 2~15건 정도 거래량.

2) 전세 거래량은 꾸준한 편이며, 최근 월세 거래량이 조금씩 증가하고 있다. 

  - 전체 세대수가 많지 않아 보이는 가운데, 거래량은 이 정도면 준수하다.

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매, 전세, 월세 거래량 연도별

 

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡  매매, 전세, 월세 거래량

계약년도	매매건수	전세건수	월세건수
2011	6	30	4
2012	10	33	1
2013	15	16	3
2014	13	23	5
2015	31	15	5
2016	18	14	7
2017	23	16	3
2018	15	17	7
2019	15	14	1
2020	18	26	5
2021	2	16
2022	3	18	10
2023	5	22	6
2024	15	20	11
2025	14	5	4

10. 실거래가격의 미국 달러화 환산 가격 (KRW->USD)

• 실거래가격에 대해서 매월 환율 평균으로 나눠서 미국 달러화 자산가치를 표시한다. 
• 외국인들이 한국의 아파트를 구입한다고 하니, 달러화를 기준으로 거래된 아파트의 달러화 가격을 당시 환율로 계산.

1) 달러화 기준 가장 고점의 가격은 2021년 6월 106만 달러 ( 당시 환율 : 1122원 )

2) 최근 7월 매매가격 92만 달러 ( 환율 : 1375원 )

  - 외국인이 달러를 원화로 교환하여 매수했다면 최고가 기준 손실구간이지만, 2020년 전에 외국인 매수라면 적어도 손실구간은 아니다. ( 물론 이자와 세금 제외 )

마포구 창전동 창전래미안 전용 84㎡ 매매가격 달러환산