과천시 아파트의 높은 가격과 투기판 속의 전월세 임대거래

경기도 과천시의 비정상 매매가격과 전월세 임대거래

과천시는 임대주택의 보금자리인가? 

 

매매 거래량은 극도로 적다. 물론 고가 주택들이 즐비한 상황에서 거래량이 터지는 경우는 부동산 투기판이 마련되기 전에는 어려운 편이다. 하지만 과천시의 이러한 고가로 형성된 가격대는 비정상적 가격이다. 아무리 강남접근성이 벽하나(?) 건너라지만 터무니없다.

 

하지만 사람들은 살아가야 하므로 전월세 임대 거래량 비율이 압도적이다. 특히 전체 임대 거래량에서 월세 거래비중이 높은 것은 아파트만 두고 봤을 때, 그만큼 실거주 아닌 사람들이 투기목적으로 산 주택이 얼마나 많은지를 증명하고 있다는 것이다. 투기판에서 전월세 임대공급자로 다주택자를 옹호하지만, 이들은 타인의 기회를 박탈시키고 자산을 선점한 무리에 불과하다. 

 

경기도 과천시 주택유형/거래유형별 거래량(2026년3월)

 

1) 경기도 과천시 아파트 매매가격 - 평형 분류별 평균가 통계 그래프

과천시 전체 인구인 8만 명에 비해서 과천시 아파트 매매 거래량은 매우 극소량이다. 2026년 3월 기준 총 17건의 매매 거래량이 실거래 등록되었으며, 이 17건이 이 지역과 경기도, 나아가서 전체 지역의 평균 시세를 끌어올리는 것이다. 단순히 전국 전체 아파트 평균으로 볼 때는 그 의미가 미미하지만, 지역단위의 호가 조사에서는 매우 고가의 아파트로 인식되게 되는 것이 현행 한국의 지역별 아파트 평균 가격 및 시세에 큰 영향을 주고 있다.

경기도 과천시 동별 아파트 평형별 평균 시세

 

 

2) 과천시 연령별 인구와 비율, 세대수와 1인 가구

경기도 과천시 총인구수는 80,197명으로 일반적인 지역의 "동" 수준의 인구가 살고 있는 지역이다. 

 

고령화율은 16.18%로 낮지 않은 상황이며, 다행스럽게도 유소년 인구수는 고령인구와 1:1 수준인 15.73%를 나타내고 있다. 이 비율에 의한 생산연령 인구는 68.09%로 70% 미만 상태이며, 준 고령인구인 50~64세 인구가 22%를 나타내고 있어서 추후로 지속적인 고령화율은 상승할 지역이다.

2026년 03월 경기도/과천시/ 인구 및 세대 구성 리포트

 

 

3) 거래량 기준 최상위 아파트 단지와 거래량, 최근 실거래가격(인기아파트)

과천시 각 동별, 평형별 거래량이 이렇게 적은 것은 당연히 지나치게 높게 형성된 매매 가격의 탓이 크며, 이러한 가격대가 유지되기 위해서는 지금처럼 거래량이 적어야 할 것으로 보인다.

 

이렇게 거래량이 적은 지역이 하나의 표준지역으로 마치 모두의 선망의 지역처럼 인식되게 만드는 것은 언론사와 부동산 투기 채널의 역할이 크다. 이러한 매매 거래량 부족은 매입해서 들어갔다가 나올 때 반드시 문제를 일으키게 된다. 즉 환금성이 매우 떨어진다는 의미다. 

 

매매 거래량 기준 2026년 3월 최대 거래량을 보인 지역은 과천시 원문동의 소형(전용 59 이하) 아파트가 그나마 거래량이 많은 지역이었다.

동	평형	거래량	평균가	실거래가
별양동	중소형	2	171,000	240,000
원문동	소형	6	184,417	201,500
갈현동	중소형	2	196,000	211,000
별양동	소형	2	198,750	207,500
중앙동	소형	1	212,000	212,000
원문동	중소형	1	241,000	241,000
부림동	중소형	1	245,000	245,000
중앙동	중소형	1	268,000	268,000
부림동	중형	1	276,000	276,000

 

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4) 과천시 아파트 매매가격대별 거래량 ( 2026년 3월 )

매매 가격대별 거래량은 의미가 없다.

 

모두 비싸며, 최대 거래량이라고 해봤자, 고작 2건이 최대치다. 비싼 고가의 제품이라도 거래량이 뒷받침되지 못하는 시세는 의미가 없는 가격이다.

과천시 아파트 가격대별 거래량

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• 본 자료는 국토부실거래가 공개시스템을 기준으로 작성한 내용이며, 자료 기준일은 2026년 4월 7일 ( 2026년 3월 거래량 )
• 평형 분류 기준에 대한 안내

소형: 60㎡ 이하 - ( 취득세 감면이나 임대주택 등의 기준선으로 자주 활용되는 면적입니다.) 중소형: 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 (흔히 말하는 24~34평형대가 여기 포함됩니다) 중형: 85㎡ 초과 ~ 102㎡ 이하 ( 과거 '대형'으로 묶이던 85㎡ 초과 구간을 세분화하여 시장의 흐름을 더 정확히 파악하기 위함 ) 중대형: 102㎡ 초과 ~ 135㎡ 이하 대형: 135㎡ 초과