범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 매매, 전세, 월세 시세

경기도 부천시 소사구 범박동 부천범박힐스테이트 1단지 전용 84㎡ 기준 2007년 1월부터 2025년 6월까지 금융채 수익률과 매매가격을 기준으로 매입가격의 적정성 평가한다. (다만, 국토부실거래가 자료에서 전월세 임대자료는 2011년부터 제공되므로 기간차이가 있음)

 

혼합형 고정금리의 기준인 "은행채 AAA 5년물" 평균 수익률과 아파트 매매가격의 적정성을 비교해 구매비용 부담지수를 산출하여 가격 거품에 대한 판단 자료를 제시한다. 수익률 흐름과 매매가격의 월환산 비용이 격차를 벌릴수록 "거품(버블)"이 낀 매매가격이라고 판단한다.

 

아래의 기준으로 평가사항을 통해 아파트나 주택 구입 시 검토 후 선택하시길 바랍니다.

비교 기준	평가사항
수익율 기준	금융채AAA 5년물 고정금리와 매매가격 월 수익율-월 거주비
연간 매매가격대	2007년 이후 연도별 매매가격대 비교
월세금  vs 수익율	월세금과 투자자금 월 환산수익(금융채 기준) 비교
인근 매매가비교	동네 주변에 비슷한 평형의 주택과 가격대 검토
거래량 비교	매매, 전세, 월세 거래량 변화를 통해 임대시장성, 가격상승 가능성 검토

월 거주비의 경우 해당 주택을 구입한 비용을 은행채 평균수익률로 계산하여 "월 비용"으로 환산한 비용이다. (숨만 쉬어도 나가는 돈이며, 이 자금을 예금, 적금등으로 운영했을 때 얻을 것으로 기대하는 월 금융소득으로 생각한다. )

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< 목차 - index >

1. 가격 거품(버블) 지표 : 아파트 구입비용 심리적 부담지수
2. 가격 거품(버블) 지표 : 연도별 매매가격대 비교
3. 가격 거품(버블) 지표 : 월세 평균과 채권수익 월평균 환산(매매가 기회비용) 비교
4. 가격 거품(버블) 지표 : 매매가와 전세가에 따른 거래량 분포
5. 가격 거품(버블) 지표 : 인근지역(동네) 유사 평형 가격대 비교
6. 가격 거품(버블) 지표 : 매매, 전세, 월세 연도별 거래량
7. 가격 거품(버블) 지표 :  계약 해지 포함 매매가와 거래량

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1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 아파트 구입비용 부담지수

• 월 거주비(만원) 지표는 해당 아파트를 매입할 때 투입된 금액을 모두 금융채 수익률로 계산한 월 명목 기대수익이다.
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익률 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한 게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

1) 범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 아파트의 최고 매매가격 부담지수는 2023년 10월.

   - 매매가격 월 환산 부담은 211만 원 / 금융채금리 4.71%

   - 최근 매매가격 부담지수는 2024년 11월  월 134만 원 / 금융채 금리 3.22%

   - 과거 매매가격 부담지수는 2009년 7월  월 135만원 / 금융채 금리 5.67%

2) 당시보다 금리는 56.8% 낮아졌고, 감소한 금리만큼 명목가격이 상승했다. 

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 금융채금리와 매매가격 부담지수

 

 

2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 연도별 매매가격대

• 장기간 매매 가격대 범위를 보여주는 "박스플롯"이다.
• 가장 직관적인 매매 가격대를 보여주며, 해당 아파트의 연간 매매가격대를 보여준다.

1) 2025년도 6월 24일까지 매매 거래량 없으며, 최고가격은 2021년 66,000만 원.

2) 2024년 최고 상단 가격은 55,500만 원으로 전년도 2023년 대비 500만원 오름. 

3) 중위 가격대에서 2023년보다 상승했으나 제한적인 상황.

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 연도별 매매가격

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세금 평균과 채권수익 월평균 비교

• 매입 시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일
• 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 월거주비는 매매가격의 월 기대수익이다. )
• 월세 보증금을 가장 낮게 하면, 월세금은 가장 높아진다. ( 보통 "보증금 1000만 원 / 월세금 최대" 유형 )

1) 월세 거주는 주로 보증금을 높이고, 월세를 줄이는 형태로 거래되고 있다.

2) 2025년 5월 최근 월세는 5만 원

3) 평균적인 최고 월세는 100만 원 선 아래에 있다. ( 월세로 매수자금에 대한 이자 지불이 안 되는 상황 )

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 월세비용과 매매가격 월 환산비용

 

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4. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매가격과 전세가격별 거래량

• 실거주 가치의 최대치는 전세가격. 전세가격대비 매매가격대는 멀티플로 가격 상승을 기대하는 심리다.

1) 최근 전세 최고가격은 2024년 8월 38,000만 원 ( 2024년 11월 매매가격은 5억 원 )

2) 2023년 특례대출이 시작된 시점부터 재상승하던 아파트 가격이 2024년 말이 되면서 하락

3) 현재 호가는 확인이 필요하겠으나, 2025년 6월 24일까지의 실거래 정보에선 매매거래 없음.

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 매매, 전세 가격대별 거래량

 

5. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 비슷한 평형 매매가격 비교

• 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

1) 범박동 가격선도 아파트는 "일루미스테이트"로 가격대는 70,500 ~ 83,500만 원 대.

2) 2025년 매매 거래량이 있는 아파트단지의 중위가격은 6억 원 이하

3) 부천범박힐스테이트 1단지는 매매 거래량이 없다.

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 주변 아파트들의 매매시세

 

6. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

1) 범박동 부천범박힐스테이트 1단지 전용 84㎡는 2017년 역대 최고의 매매 거래량을 보임.

2) 이후 우하향 하고 있는 모습이 완연하게 보인다. 

3) 전세, 월세 거래량은 극히 적어서 실거주자들이 매수하여 거주하는 아파트로 보인다. 

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 매매, 전세, 월세 거래량-연도별

 

 

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 매매, 전세, 월세 거래량-연도별 데이터

계약년도	매매건수	전세건수	월세건수
2007	13
2008	13
2009	16
2010	4
2011	13	10	2
2012	3	15	2
2013	17	7	5
2014	15	11	4
2015	15	10	3
2016	15	5	5
2017	23	3	3
2018	15	7	2
2019	5	5	5
2020	8	13	7
2021	7	4	2
2022	3	5	2
2023	9	10	3
2024	4	2	3
2025		2	5

 

7. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 계약 해지 포함 매매가와 거래량

1) 계약해지건이 없다.

2) 모두 매매 후, 실거주를 위한 집으로 선택하는 것으로 보인다. 

3) 이런 경우엔 가격의 급등이나, 급락보다는 안정적으로 유지되는 가격이 중요하다.

  - 장기적으로는 안정적인 가격대가 형성될 수 있도록 하는 게 중요한데, 현재 호가들은 그렇지 않은 것으로 보임.

범박동 부천범박힐스테이트1단지 전용 84㎡ 매매가격별 거래량