미아동 벽산라이브파크 전용84㎡ 예전 매매가격과 가격비교

서울시 강북구 미아동 벽산라이브파크 전용 84㎡ 기준 2007년 1월부터 2024년 12월까지 금융채 수익률과 매매가격을 기준으로 매입가격(매매가)의 적정성을 장기간 비교한다. 다만 국토부실거래가 자료에서 전월세 임대자료는 2011년부터 제공되므로 기간차이가 있다.

 

은행채 AAA 5년물 수익률 평균과 아파트 매매가격의 적정성을 비교한다. 이에 대한 가격 거품에 대한 판단은 각 개인들이 할 일이며, 수익률 흐름과 매매가격이 격차를 벌릴수록 "거품(버블)"이 낀 매매가격이라고 판단한다.

비교 기준	평가사항
수익율 기준	수익율 기준으로 현재 매매가격은 아직도 고가
연간 매매가격대	최근 몇년간 하락했으나 아직도 고가
월세금  vs 수익율	월세 보증금 높이고, 월세 낮추면 월세가 유리
인근 매매가비교	미아동 전용84 타입에서 하위 가격대

 

위치와 연식에 따른 가격차이가 있을 수 있다. 벽산라이브파크의 경우 미아동에서 가장 저렴한 가격대의 전용 84 타입 아파트지만, 2018년 이후 가격대와 비교했을 때 결코 저렴한 가격대는 아니다. 장기 추세상 아파트 매매 가격이 2022년 거래 실종 이후 하락하고는 있지만, 2017년대 가격과는 2억 원 이상 괴리가 있다. 가격대 추세상 현재 시점의 이 아파트의 가격이 저렴하다고 할 수 없으나, 미아동에서 반드시 거주해야 하고, 자기 자본 여유가 있다면 고려해 볼 만하다. 미아동에서 가장 저렴한 전용 84 타입이기 때문. 그뿐이다.

 

1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 금융채 수익률과 매매가격 수익비율

• 월 거주비(만원) 지표는 해당 아파트를 매입할 때 투입된 금액을 모두 금융채 수익률로 계산한 월 명목 기대수익이다.
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익률 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한 게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

 

1) 이 아파트는 2018년 하반기부터 금융채 수익률과 괴리를 보이는 기대심리 발현되었다.

2) 적정 가격대에 적정 금리를 이탈한 아파트 매매가격대는 2020년 하반기부터 수익율과 괴리율이 크다.

3) 다만, 2022년 큰 가격 변동에 의해서 매매 거래량이 사라졌다. 

4) 2023년 정부의 대대적인 부동산 부양정책으로 시중에 유동성이 풀려나가며 상대적 고금리 시기에 매매가 이뤄졌으나, 가격대는 다시 하락하기 시작했다.

 

미아동 벽산라이브파크 아파트 금융채수익율과 아파트 매매가격의 수익비율 비교

 

 

2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 연도별 매매가격대

• 장기간 매매 가격대 범위를 보여주는 "박스플롯"이다.
• 가장 직관적인 매매 가격대를 보여주며, 해당 아파트의 연간 매매가격대를 보여준다.

 

1) 2021년 최고 매매가격은 8억 3천만 원으로 정점을 찍었다.

2) 2022년 매매 거래량이 전혀 없다. ( 2023년 거래가 다시 되기 시작했으나, 이미 가격은 하락했다. )

3) 2024년 중위 매매가격은 2023년에 비해서 소폭 하락한 상태.

4) 2017년까지 이 아파트의 매매가격은 4억을 넘지 않았던 점을 고려한다면 아직도 비싼 가격이다.

미아동 벽산라이브파크 아파트의 연도별 매매가격대

 

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세금 평균과 채권수익 월평균 비교

• 매입 시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일
• 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 월거주비는 매매가격의 월 기대수익이다. )
• 월세 보증금을 가장 낮게 하면, 월세금은 가장 높아진다. ( 보통 "보증금 1000만 원 / 월세금 최대" 유형 )

1) 2023년 5월 월세 최고가격은 월 180만 원이다. ( 이 월세금이 최고 지점 )

2) 일반적으로 이 아파트의 전용 84 타입 아파트 월세금은 100~150만 원대에 주로 있다. 

   - 이렇게 상승한 것도 2020년 이후다. 

3) 월세 수요는 꾸준한 것으로 보이지만, 이미 최고점 월세(보증금 최저)를 보였기 때문에 더 이상 상승 어려움.

미아동 벽산라이브파크 총 매입금액의 채권투자 기대수익과 월세금 비교

 

 

 

4. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 주변 유사평형과 비교

• 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

 

1) 강북구 미아동에서 선도 아파트는 "송천센트레빌"로 10억 원 대에 걸쳐있다. ( 2024년 기준 )

2) 벽산라이브파크의 2024년 매매가격대는 하위권에 있다. ( 중요한 건 전용 84타입 비교 가격이다. )

3) 상당히 넓은 범위의 가격대지만, 미아동 전용84 타입 아파트는 8억 원 ~ 9억 원대에 형성되어 있다.

미아동 근처 전용84 타입 아파트의 매매 가격대-2024년 연간