도곡동 도곡1차 아이파크 예전 가격과 금융채AAA 수익율 비교

서울시 강남구 도곡동 도곡 1차 아이파크 전용 84㎡ 기준 2007년 1월부터 2024년 12월까지 금융채 수익률과 매매가격을 기준으로 매입가격(매매가)의 적정성을 장기간 비교한다. 다만 국토부실거래가 자료에서 전월세 임대자료는 2011년부터 제공되므로 기간차이가 있다.

 

은행채 AAA 5년물 수익률 평균과 아파트 매매가격의 적정성을 비교한다. 이에 대한 가격 거품에 대한 판단은 각 개인들이 할 일이며, 수익률 흐름과 매매가격이 격차를 벌릴수록 "거품(버블)"이 낀 매매가격이라고 판단한다.

비교 기준	평가사항
수익율 기준	수익율을 낮추며 매매가격을 올렸다. ( 비싸다 )
연간 매매가격대	거래가 안되면 안되었지, 가격을 내리진 않는다. ( 4번 참고 )
월세금  vs 수익율	매입 자본금이 있다면 매입보단 월세가 유리( 매입자본 이자로 월세납입 가능)
인근 매매가비교	도곡동에서 중간 가격대에 위치하고 있다.

 

 

1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 금융채 수익률과 매매가격 수익비율

• 월 거주비(만원) 지표는 해당 아파트를 매입할 때 투입된 금액을 모두 금융채 수익률로 계산한 월 명목 기대수익이다.
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익률 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한 게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

 

1) 2018년 초부터 금융채수익율을 넘어선 매매가격이 나타났다. ( 금리상승 후 2020년까지 우하향 )

2) 2022년~2023년까지 거래량은 변변치 않았던 모습을 보이고 있지만, 이 시기부터 월거주비는 500만 원 이상

3) 투입된 자본을 금융채 수익율로 환산했을 때, 월 기대수익이다. ( 자본 투여분에 대한 기대수익 )

4) 2024년 최대치에 다다른 후 2024년 하반기 하락하는데, 이는 수익률 하락에 따른 것이다.

도곡1차 아이파크 금융채수익율과 매매자본의 월 기대수익 비교

 

 

2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 연도별 매매가격대

• 장기간 매매 가격대 범위를 보여주는 "박스플롯"이다.
• 가장 직관적인 매매 가격대를 보여주며, 해당 아파트의 연간 매매가격대를 보여준다.

 

1) 2016년까지 10억원 아래에 형성되어 있던 매매가격은 2017년부터 급등했다.

2) 2024년 말까지 우상향 하는 모습을 보이고 있으며, 2023년엔 거래량이 없다.

3) 우상향 이지만, 해당 거래량은 많지 않으며 수요자가 더 많기에 가격이 올라도 매입하는 것이다.

도곡1차 아이파크 연도별 매매가격대

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세금 평균과 채권수익 월평균 비교

• 매입 시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일
• 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 월거주비는 매매가격의 월 기대수익이다. )
• 월세 보증금을 가장 낮게 하면, 월세금은 가장 높아진다. ( 보통 "보증금 1000만 원 / 월세금 최대" 유형 )

1) 2020년 12월 최고 월세금은 350만 원 ( 이 경우 보증금은 최저일 것이다. )

2) 매입가격의 기대수익이 월세에 2배 이상이다.

  - 이 경우엔 보증금을 최대로 하더라도 월세로 거주하는 게 유리하다. 

  - 20억 짜리 아이파크 전용 84를 살 돈으로 2억 원 보증금에 월세 300만 원에 거주하면, 이자로 월세를 낼 수 있다.

3) 월세는 전세보다 실거주 가치를 최우선으로 한다. 

도곡1차 아이파크 월세금과 월 기대수익비교

 

 

4. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매가격과 전세가격별 거래량

• 실거주 가치의 최대치는 전세가격. 전세가격대비 매매가격대는 멀티플로 가격 상승을 기대하는 심리다.

1) 금리가 높은 시점에 전세가격이 낮게 형성되고, 반대의 경우엔 오르는 상황을 볼 수 있다.

2) 2017년까지 이 아파트를 매입한 사람들은 현재 전세로 돌리기만 해도, 자기자본은 모두 회수된다.

3) 느긋하게 높은 가격의 호가를 형성하면 그만이다. ( 이런 경우엔 아파트 가격 하락이 쉽지 않다. )

도곡1차 아이파크 매매가격, 전세가격과 금융채금리 비교

 

5. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 주변 유사평형과 비교

• 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

 

1) 도곡동 전용84 타입 아파트의 선도 아파트는 "도곡렉슬"이다. ( 가장 저렴한 조이너스도곡 )

2) 도곡1차 아이파크는 가격대 범위에서 중간에 위치하고 있다. ( 중간에서 위쪽임. )

3) 도곡동은 일반적을 15억 원에서 20억 원대에 거래가격대가 많이 걸쳐있다.

도곡1차 아이파크 주변 전용84 타입 매매가격대 비교-2024년