정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 연도별 매매,전세,월세 거래량과 시세분석 객관자료

부산광역시 기장군 정관읍 모전리 정관동일스위트 2차 전용 59㎡ 기준 2007년 1월부터 2025년 6월까지 금융채 수익률과 매매가격을 기준으로 매입가격의 적정성 평가한다. 

 

시중은행 고정금리의 기본이 되는 "은행채 AAA 5년물" 수익률(신평사 5개 평균 수익률 기준)에 따른 매매가격 월 환산 기회비용으로 월세, 전세와의 가격차이를 살펴본다. 또한 언론사에서 말하는 외국인의 한국 부동산 매입과 관련하여 월평균 환율과 실거래 가격을 달러화로 비교해 본다. 모든 것은 현재 매매가격이 가격 거품인지 아닌지 각 매수, 매도자가 판단하는데 도움을 주고자 객관적 자료로 제시한다. 

 

아래의 기준으로 평가사항을 통해 아파트나 주택 구입 시 검토 후 선택하시길 바랍니다.

비교 기준	평가사항
수익율 기준	금융채AAA 5년물 고정금리와 매매가격 월 수익율-월 거주비
매매, 전세 가격대	2007년 이후 매매가격, 2011년 후 전세가격 비교
월세금  vs 수익율	월세금과 아파트가격 월 환산비용 비교
동네 시세비교	동네의 유사평형 가격과 평균 전세가격 비교
거래량 비교	매매, 전세, 월세 거래량 변화와 거래량 비교

월 거주비의 경우 해당 주택을 구입한 비용을 은행채 평균수익률로 계산하여 "월 비용"으로 환산한 비용이다. (숨만 쉬어도 나가는 돈이며, 이 자금을 예금, 적금등으로 운영했을 때 얻을 것으로 기대하는 월 금융소득으로 생각한다. )

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<index - 아파트 시세자료 목차 >

1. 가격 거품(버블) 지표 : 아파트 구입비용 부담지수
2. 가격 거품(버블) 지표 : 연도별 매매가격대 비교
3. 가격 거품(버블) 지표 : 매매가와 전세가에 따른 거래량 분포
4. 가격 거품(버블) 지표 : 읍면동별 평균 매매시세와 분석 아파트 매매시세
5. 가격 거품(버블) 지표 : 읍면동별 평균 전세시세와 분석 아파트 전세시세
6. 가격 거품(버블) 지표 : 인근지역(동네) 유사 평형 가격대 비교
7. 가격 거품(버블) 지표 : 월세 평균과 채권수익 월평균 환산(매매가 기회비용) 비교
8. 가격 거품(버블) 지표 :  매매, 전세, 월세 연도별 거래량과 거래량 DATA
9. 가격 거품(버블) 지표 : US달러화 환산 실거래가격 (KRW->USD)

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부동산 관련 중요정책 변경 및 시행일

[ 2025년 6월 28일 시행 ]

수도권 주담대 대출한도 6억원 제한 , 기존주택 2년내 처분 약정 -> 6개월 이내 처분 약정 변경

다주택자에 대한 신규 주담대의 경우 주담대비율(LTV)를 0%로 변경 -> 전면 금지

생애최초 주택구입관련, 주담대 비율 ( 80% -> 70% 조정 )

전세보증금 담보대출 보증비율 90% -> 80% 조정

 

1. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 아파트 구입비용 부담지수

• 구매부담지수 - 매입가격의 월 환산 명목 기대수익이다. (다른 말로, 숨만 쉬어도 나가는 비용)
• 이 기대 수익이 오르는 경우는 매매가격 자체가 급등했던지, 금리의 급등락이 있을 때 발생한다.
• 금융채 수익률 변화와 매매가격의 월 거주비용이 괜히 비슷한 게 아니란 점을 알아야 한다. ( 장기간 비교 )

1) 최고 부담지수 : 2022년 12월 월 85만원 수준의 부담지수 ( 금융채 4.66% )

2) 최근 2025년 6월 42만원 ~ 44만 원 수준에서 거래되었다. ( 금융채 2.88% )

  - 최근 매매가격에서 금리는 절반수준이 되었고, 구매부담지수는 절반이 되었다. 

  - 실효가격을 기준으로봐도 아파트 가격이 하락했다고 볼 수 있다.

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 구매가격 부담지수

 

 

 

 

 

 

2. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 연도별 아파트 매매가격 비교

• 장기간 매매 가격대 범위를 보여주는 "박스플롯"이다.
• 가장 직관적인 매매 가격대를 보여주며, 해당 아파트의 연간 매매가격대를 보여준다.

1) 2022년 최고 매매가격은 27,000만 원이었다.

2) 2025년 매매가격 시세는 17,000만 원 ~ 19,900만 원이다.

  - 2025년 매매 가격은 2018년 수준과 매우 유사하다. ( 다만, 2023년부터 가격범위는 안정적이다 )

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 연도별 매매가격대

 

3. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매가와 전세가에 따른 거래량

• 실거주 가치의 최대치는 전세가격. 전세가격대비 매매가격대는 멀티플로 가격 상승을 기대하는 심리다.

1) 2013년 입주한 아파트로 보인다. 

2) 2019년~2020년 사이에 매매가격과 전세가격이 매우 가깝게 붙어있었다.

   - 2021년 매매가격이 수직상승된 모습을 확인할 수 있다. 이 시기부터 전세가격이 급등했다.

   - 2024년 이후부터 전세가격과 매매가격대가 혼조세에 접어들었다 

3) 매매가격은 혼조세 속에서 전세시세 수준으로 하락할 것으로 보인다.

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 매매, 전세 시세별 거래량

 

4. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 매매가격과 아파트 시세 비교

• 본 자료의 동네 평균시세는 동일 평형대에서 분석 아파트를 제외한 평균시세와 분석대상 아파트의 시세 비교

1) 정관읍 모전리 정관동일스위트 2차 전용 59㎡ 아파트는 지역 내 평균 매매시세 수준에서 거래되고 있다.

  - 특히 이 매매시세별 거래량 그래프는 정관동일스위트 2차를 제외한 평균가격과 스위트2차 가격의 비교자료다.

2) 모전리에서 거래되는 전용 59 타입 아파트의 경우엔 아파트 단지 간 매매가격대가 일정한 범위에 있다.

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 매매시세와 모전리 주변의 평균 매매가격대

 

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5. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 전세 시세와 아파트 전세가격 비교

• 본 자료의 동네 평균시세는 동일 평형대에서 분석 아파트를 제외한 평균시세와 분석대상 아파트의 시세 비교

1) 평균 전세시세보다 "정관읍 모전리 정관동일스위트 2차 전용 59㎡" 아파트의 전세 가격대가 더 높다.

2) 하지만, 전반적으로 모전리 전체적인 전세평균시세와 큰 차이를 보이지 않는다. 

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 지역내 평균전세시세와 전세가격 비교

 

6. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 동네 비슷한 평형 매매가격 비교

• 가장 높은 가격으로 거래되는 "선도" 아파트가 있을 수 있다.

1) 모전리에서 전용 59 타입 아파트의 가격 선도아파트는 "이지더원 2차" (19,000만 원 ~20,950만 원)

2) 정관읍 모전리 정관동일스위트 2차 전용 59㎡ 아파트의 경우엔 중위가격에서 약 1500만 원 저렴함.

3) 모전리 최저가격은 1억 7천만 원 ( 전반적으로 가격차가 크지 않다. )

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 인근지역 2025년 매매가격대

 

 

 

 

 

 

7. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 월세비용과 가격 월환산 비용 비교

• 매입 시 투입된 총자본에 대해서 금융채 수익률을 월 환산한 기대수익 - 월 거주비와 동일
• 월세금은 매달 세입자가 임대인에 지불하는 월 거주비용이다. ( 월거주비는 매매가격의 월 기대수익이다. )
• 월세 보증금을 가장 낮게 하면, 월세금은 가장 높아진다. ( 보통 "보증금 1000만 원 / 월세금 최대" 유형 )

1) 매매가격이 저렴한 것도 있겠으나, 모전리 지역에서 월세비용이 너무 비싸다.

2) 이는 정관읍 모전리에서 장기거주를 바라는 사람보다는 월세로 거주하려는 사람들이 많은 것으로 보인다.

  - 이 월세비용은 아파트를 매입하여 은행에 이자비용을 지불하는 수준보다 더 높다.

3) 실 거주가치에 비하여 월세가 상당히 높게 형성되어 있다는 점이 중요하다.

  - 2019년~2021년 사이에 상당한 저금리 시절에도 월세는 50~55만 원으로 높게 유지된 점이 중요하다.

  - 월세비용을 통한 수익활동을 위해서 이 아파트를 매입하 사람들이 있다고 생각된다.

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 월세비용과 매입자금 월 환산비용 비교

 

 

 

 

 

 

 

8. 아파트 가격의 거품(버블) 판단 : 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

1) 구미동 무지개(12단지-주공뜨란채) 전용 59㎡ 아파트는 2020년 최대 매매 거래량이 나타났다.

2) 이후 매매건은 우하향한다. ( 이와 동시에 전세 거래량이 늘어나기 시작한다. )

  - 누가 봐도 매입하여 전세 놓고, 세입자의 보증금으로 주택 구입자금을 충당하고 있다는 것이다.

3) 전세 수요는 많은 지역이다. 

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 연도별 매매,전세,월세 거래량

 

 

정관읍 모전리 정관동일스위트 2차 전용 59㎡  매매, 전세, 월세 거래량

계약년도	매매건수	전세건수	월세건수
2013		55	75
2014	19	19	27
2015	98	54	55
2016	59	36	25
2017	35	39	30
2018	21	46	28
2019	61	30	27
2020	67	42	32
2021	82	49	26
2022	30	31	23
2023	23	51	43
2024	21	31	31
2025	13	15	12

9. 실거래가격의 미국 달러화 환산 가격 (KRW->USD)

• 실거래가격에 대해서 매월 환율 평균으로 나눠서 미국 달러화 자산가치를 표시한다. 
• 외국인들이 한국의 아파트를 구입한다고 하니, 달러화를 기준으로 거래된 아파트의 달러화 가격을 당시 환율로 계산.

1) 달러화 환산 가치를 기준으로 2022년 1월 22만 달러로 최고 가격을 기록(당시 환율 : 1,195원)

2) 두 번째로 높았던 시기는 2016년 8월 21만달러로 두번째 높은 가격을 기록 (당시 환율 : 1,111원)

3) 최근 2025년 6월 매매가격은 12만~13만 달러를 기록( 환율 : 1366원 )

  - 달러화 환산 매매가격은 절반 수준으로 하락한 것으로 보인다. ( 환율 기준 원화가치의 훼손에도 가격도 하락 )

정관읍 모전리 정관동일스위트2차 전용 59㎡ 달러환산 매매가격