송파구 신천동 파크리오 전용84㎡ 매매가격과 은행채금리

최근 은행채 AAA(무보증) 5년물 채권 수익률이 3% 이하로 하락한 시점에서 이와 유사했던 시기인 2022년 2월과 2025년 3월의 송파구 신천동 파크리오 아파트 전용 84 타입의 가격대 변화를 살펴본다.

 

아파트 매매를 통해서 수익과 거주를 겸할 수 있다는 사람들이 또다시 나타나고 있는 상황이다. 이들은 금리가 낮아지며 다시 부동산 투자와 그 당위성을 설파하며 공급부족(땅값 비싸게 매입 + 공사비상승 = 분양가 상승 -> 분양 저조 -> 공급부족 루틴)으로 사람들을 현혹한다. 무론 돈이 많아서 살 사람들은 괜찮다. 무리하게 살 사람들이 문제다. 그래서 지역별로 대표적 아파트들의 긴 시간 동안의 가격흐름과 얼마의 기대수익을 바라는지 살펴보려 한다.

 

 

신천동 파크리오 전용84타입

• 2025년 3월 은행채(AAA) 5년물 수익률은 3% 이하로 하락한 상태에 있다. 
• 은행채 5년물은 은행이 고정금리라고 부르는 상품의 기준이 되는 채권금리다. ( 5년간 고정 )

2019년 1월 ~ 2025년 3월 8일까지의 파크리오 매매가격대와 전세가격대

 

1) 은행의 은행채권 금리와 유사한 시기의 매매가격

• 2025년 2월 매매 가격대 : 22억 7천만 원 ~ 24억 5천만 원 ( 은행채 수익률 2.973% )
• 2022년 2월 매매 가격대 : 22억 ( 은행채 수익율 2.75% )
• 2022년 4월 매매 가격대 : 21억 5천만 원 ~ 23억 6천만 원 ( 은행채 수익률 3.39% )

 

2) 2021년 8월 최고점 : 25억 3천만 원 ~ 2024년 10월 최고점 : 25억 7천만 원

• 신천동 파크리오의 경우 이전 최고점인 2021년 8월의 최고점을 2024년 10월에 넘어선 가격이 나왔다.
• 현재 천정 가격대가 25억 원 선을 터치하면 가격이 곧바로 떨어지는 거래가 나오는 모양이다. 

 

3) 신천동 주변 월세 수 익대  - 전용 84 타입 기준 ( 2025년 3월 8일까지 )

• 파크리오의 월세 가격대는 20만 원 ~ 385만 원 ( 보증금에 따른 가격차 )
• 잠실푸르지오월마크가 인근에서 가장 비싼 월세금을 보이고 있는데, 마치 파크리오는 합리적 가격대처럼 보인다.

신천동 전용84 아파트의 월세금(2025년)

 

 

3) 파크리오 투자 기대수익과 회사채(AA-) 투자 시 기대이익 비교

• 간간히 채권투자 수익 수준의 합리적 거래가 보인다. ( 붉은 선 기준 )
• 붉은 선은 채권 월 기대수익이고 위에 검은색 점들은 그보다 높은 기대수익을 바라며 파크리오를 구매한 사람들의 기대심리.
• 본 회사채 투자 시 월 기대수익에서는 전액 현금 아파트 매매를 가정한다. ( 대출이 있다면 당연히 기대수익은 더 상승한다. )
• 아파트를 하나 사서 보유기간 x 월 기대수익이 되지 못한다면, 손해라는 의미다.
• 얼마의 대출이던 대출이자만 월 600만 원이 나간다면, 매입 후 판매시까지 월 600만원 이상으로 아파트 가격이 상승해야 이자정도를 반환받는 거래가 된다. ( 25억에 매입했다면 1년에 최소 7200만 원씩 상승하여 5년 후 4억 이상 상승해야 본전이 된다.)
• 그럼 파크리오가 2030년 30억에 매매 거래된다면 본전이란 의미다.